주택임대소득 분리과세, 필요경비 및 공제 적용 방법
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작성자 최고관리자 댓글 0건 조회 1,515회 작성일 19-02-21 14:25본문
임대주택 등록 시 필요경비 60%, 공제금액 400만원 적용
2018년까지는 주택임대소득에 대해 수입금액이 2,000만원 이하인 경우에는 비과세되고 그 이상인 경우에만 종합과세되었다.
그러나 올해부터는 주택임대소득에 대해서 모두 종합과세 하되, 수입금액이 2,000만원 이하인 경우에는 분리과세를 선택할 수 있도록 세법이 변경되었다.
분리과세를 선택한 경우 수입금액에서 공제하는 필요경비와 기본공제금액도 달라졌다. 필요경비는 50%를 공제금액은 200만원을 적용하되, 임대주택을 등록하는 경우에 한해 필요경비를 60%, 공제금액은 400만원을 적용하도록 개정됐다.
이 때 임대주택으로 등록하는 주택은 ▲「민간임대주택법」에 따라 단기민간임대주택(4년이상) 또는 장기일반민간임대주택(8년이상)으로 등록할 것 ▲「소득세법」에 따른 사업자등록을 할 것 ▲「민간임대주택법」에 따른 임대료 인상률(연 5%) 준수하는 등의 요건을 모두 충족해야 분리과세 시 필요경비 60%, 공제금액 400만원 적용받을 수 있다.
기본공제금액 200만원 또는 400만원을 적용받기 위해서는 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하여야 한다.
< 2019년부터 주택임대소득 2천만원 이하 분리과세(14%) 선택 가능 >
그런데 임대주택 요건을 충족한 것과 그렇지 않은 것을 함께 보유한 경우에는 공제금액을 어떻게 해야 할까?
이 때는 등록임대주택 수입금액과 미등록 임대주택의 수입금액으로 안분하여 공제금액을 산출해야 한다(등록임대주택 수입금액/총 주택임대수입금액 * 400만원) + (미등록 임대주택 수입금액/총 주택임대수입금액 * 200만원).
이를 통해 계산한 소득금액에 대해 단일세율인 14%를 적용하여 과세하게 된다.
[(수입금액 - 수입금액 × 필요경비율(60%, 40%) - 공제금액(400만원, 200만원] × 14%
주택임대소득 이외의 종합소득이 2천만원 이하이고, 임대주택 등록 등의 3가지 요건을 충족하지 않은 임대인이 분리과세를 선택할 경우에는 1년간 임대수입금액이 400만원 이하라면 소득금액이 0원이 된다.
주택임대소득 이외의 종합소득이 2천만원 이하이고, 임대주택 등록 등의 3가지 요건을 모두 갖춘 임대인이 분리과세를 선택하는 경우 연간 임대수입금액이 1천만원이어도 소득금액이 0원이 되어 과세되지 않는 결과가 나온다.
이는 2019년 임대를 통해 발생하는 소득분부터 적용되므로 실제로 임대소득에 대한 세금을 납부하는 시기는 내년 5월이다.
(국세일보 최윤정기자)
2018년까지는 주택임대소득에 대해 수입금액이 2,000만원 이하인 경우에는 비과세되고 그 이상인 경우에만 종합과세되었다.
그러나 올해부터는 주택임대소득에 대해서 모두 종합과세 하되, 수입금액이 2,000만원 이하인 경우에는 분리과세를 선택할 수 있도록 세법이 변경되었다.
분리과세를 선택한 경우 수입금액에서 공제하는 필요경비와 기본공제금액도 달라졌다. 필요경비는 50%를 공제금액은 200만원을 적용하되, 임대주택을 등록하는 경우에 한해 필요경비를 60%, 공제금액은 400만원을 적용하도록 개정됐다.
이 때 임대주택으로 등록하는 주택은 ▲「민간임대주택법」에 따라 단기민간임대주택(4년이상) 또는 장기일반민간임대주택(8년이상)으로 등록할 것 ▲「소득세법」에 따른 사업자등록을 할 것 ▲「민간임대주택법」에 따른 임대료 인상률(연 5%) 준수하는 등의 요건을 모두 충족해야 분리과세 시 필요경비 60%, 공제금액 400만원 적용받을 수 있다.
기본공제금액 200만원 또는 400만원을 적용받기 위해서는 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하여야 한다.
< 2019년부터 주택임대소득 2천만원 이하 분리과세(14%) 선택 가능 >
그런데 임대주택 요건을 충족한 것과 그렇지 않은 것을 함께 보유한 경우에는 공제금액을 어떻게 해야 할까?
이 때는 등록임대주택 수입금액과 미등록 임대주택의 수입금액으로 안분하여 공제금액을 산출해야 한다(등록임대주택 수입금액/총 주택임대수입금액 * 400만원) + (미등록 임대주택 수입금액/총 주택임대수입금액 * 200만원).
이를 통해 계산한 소득금액에 대해 단일세율인 14%를 적용하여 과세하게 된다.
[(수입금액 - 수입금액 × 필요경비율(60%, 40%) - 공제금액(400만원, 200만원] × 14%
주택임대소득 이외의 종합소득이 2천만원 이하이고, 임대주택 등록 등의 3가지 요건을 충족하지 않은 임대인이 분리과세를 선택할 경우에는 1년간 임대수입금액이 400만원 이하라면 소득금액이 0원이 된다.
주택임대소득 이외의 종합소득이 2천만원 이하이고, 임대주택 등록 등의 3가지 요건을 모두 갖춘 임대인이 분리과세를 선택하는 경우 연간 임대수입금액이 1천만원이어도 소득금액이 0원이 되어 과세되지 않는 결과가 나온다.
이는 2019년 임대를 통해 발생하는 소득분부터 적용되므로 실제로 임대소득에 대한 세금을 납부하는 시기는 내년 5월이다.
(국세일보 최윤정기자)
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